Một số luật thuê nhà cơ bản bạn cần nắm để tránh rủi ro

Bạn đang đi thuê nhà vậy bạn đã nắm được những luật thuê nhà cơ bản để tự bảo vệ quyền lợi của mình chưa? Có thể kể đến hầu hết công nhân viên chức và sinh viên tỉnh lẻ hiện đang cư trú tại các thành phố lớn đều thuê nhà trọ hoặc phòng trọ để sinh sống. Bởi vì thật khó để mua được một căn nhà trong thị trường nhà đất đắt đỏ như hiện nay.

Bạn phải hiểu rõ các điều khoản của luật cho thuê nhà ngoài hợp đồng thuê nhà để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu bên nào vi phạm, bạn cũng sẽ có những căn cứ và hướng giải quyết để đảm bảo quyền lợi của mình. Vì vậy, trong bài viết này Top10tphcm sẽ giới thiệu đến bạn một số luật thuê nhà cơ bản để bạn tham khảo và nắm rõ hơn.

Khái quát về các luật nhà ở

Luật nhà ở là cơ quan pháp luật liên quan đến nhà ở bao gồm các quy ước, quy tắc và quy định mà người sử dụng, người bán, người mua và người cho thuê phải biết để tuân thủ các yêu cầu mà pháp luật đề cập. Chỉ những vấn đề liên quan đến nhà ở mới được quy định trong luật nhà ở và các lĩnh vực khác thì không dùng đến.

Luật nhà ở được thông qua lần đầu tiên vào năm 2004 và kể từ đó đã trải qua nhiều lần sửa đổi và bổ sung. Và hiện nay có 183 điều được chia thành 13 chương như sau:

Những quy định chung

• Quy định về phạm vi điều chỉnh
• Các đối tượng áp dụng
• Giải thích từ ngữ
• Quyền có chỗ ở và sở hữu nhà ở
• Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
• Các hành vi bị nghiêm cấm

Sở hữu nhà ở

• Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
• Được công nhận quyền sở hữu nhà ở
• Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
• Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
• Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Phát triển nhà ở

• Phát triển ở thương mại theo dự án
• Quy định về phát triển nhà ở
• Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
• Phát triển nhà ở công vụ
• Phát triển nhà ở hộ gia đình, cá nhân

Chính sách về nhà ở xã hội

• Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và để bán
• Các quy định chung
• Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình và cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo , sửa chữa để ở

Tài chính cho phát triển nhà ở

• Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
• Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở
• Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
• Vốn cho phát triển nhà ở công vụ
• Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
• Vốn cho phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
• Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
• Vay vốn ưu đãi thông qua ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội

Quản lý, sử dụng nhà ở

• Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
• Quy định chung về quản lý, sử dụng nhà ở
• Phá dỡ nhà ở
• Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở

Quản lý, sử dụng nhà chung cư

• Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư
• Quản lý, sử dụng và cải tạo nhà chung cư
• Giao dịch về nhà ở

Những quy định về các giao dịch về nhà ở.

• Mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
• Thuê mua nhà ở xã hội
• Tặng cho nhà ở
• Cho thuê nhà ở
• Đổi nhà ở
• Thừa kế nhà ở
• Góp vốn bằng nhà ở
• Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
• Thế chấp nhà
• Uỷ quyền quản lý nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

• Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• Các đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân
• Nhiệm vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
• Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở: Bao gồm các quy định về

• Cơ sở dữ liệu về nhà ở
• Hệ thống thông tin về nhà ở
• Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở
• Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở

Quản lý nhà nước về nhà ở

• Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
• Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
• Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
• Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
• Hồ sơ đề nghị chấp nhận chủ trương đầu tư dự án xây nhà ở
• Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở.
• Đào tạo, bồi thường kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở
• Trách nhiệm của bộ xây dựng
• Thanh tra nhà ở

Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở

• Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở
• Giải quyết tranh chấp về nhà ở

Điều khoản thi hành gồm có những quy định sau

• Điều khoản chuyển tiếp
• Hiệu lực thi hành
• Quy định chi tiết

Nó sẽ cực kỳ dài vì toàn bộ luật về nhà ở bao gồm tổng quát cơ bản của tất cả các dữ kiện có liên quan về nhà ở. Vui lòng tham khảo thêm Luật Nhà ở 2014 để biết thêm thông tin chi tiết về từng điều khoản trong hợp đồng này.

Chi tiết luật thuê nhà cơ bản

Luật Nhà ở làm nền tảng pháp lý cho các luật về nhà ở cho thuê bao gồm Luật cho thuê nhà ở mà mọi tổ chức, tập thể, cá nhân đều phải tuân theo.

Các Điều từ 129 đến 133 của Luật Nhà ở năm 2014 được đề cập trong Mục 3 của Giao dịch mua bán nhà ở, cũng bao gồm Luật Cho thuê theo Chương 8 của Bộ luật Nhà ở. Khi thực hiện giao dịch cho thuê, Luật Cho thuê hỗ trợ người thuê và người thuê nhà trong việc đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của họ. Các thuật ngữ cụ thể như sau:

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở sẽ được thỏa thuận về giá thuê, thời hạn thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hay trả một lần; hoặc tuân thủ theo quy định nhà nước về giá thuê nhà ở (nếu có)
2. Trong thời gian cho thuê nhà, bên cho thuê có thể cải tạo lại nhà ở và điều chỉnh lại giá cho thuê nhà nếu bên thuê đồng ý. Hai bên sẽ thỏa thuận về giá thuê nhà mới . Trong trường hợp không đặt được thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và có trách nhiệm bồi thường lại cho bên thuê theo đúng quy định pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Lưu ý:

Hợp đồng giữa bên cho thuê và bên thuê điều chỉnh vấn đề phí thuê. Tuy nhiên, việc chủ nhà tăng tiền thuê nhà mà không có bất kỳ lý do biện minh nào vài tháng hoặc một năm một lần đang trở nên phổ biến.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi của người thuê, bạn có thể đề xuất đưa vào các điều khoản hợp đồng cho thuê nhằm hạn chế việc tăng giá phòng. Ví dụ: “Tăng trưởng hàng năm không quá 5%”, “Giá phòng giữ nguyên trong hai năm đầu, sau đó tăng không quá ABC phần trăm,” và các biến thể khác

Điều 130: Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.

Điều 131: Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật nhà ở (Quy định về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước).
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở sẽ được thực hiện:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thì sau 90 ngày kể từ khi bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết, hợp đồng sẽ chấm dứt

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng

c) Nhà ở cho thuê không còn

d) Trường hợp bên thuê nhà ở chết hoặc Tòa án tuyên bố mất tích. Với điều kiện khi chết, mất tích không còn ai đang còn chung sống

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ. Hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác

Lúc này, bên cho thuê phải có thông báo cho bên thuê biết trước 30 ngày (bằng văn bản) về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp mà 2 bên có các thỏa thuận khác

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 phía dưới

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời gian hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng hay thu hồi nhà ở đang cho thuê (trừ các trường hợp nêu tại khoản 2 Điều này).
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng điều kiện, không đúng đối tượng theo quy định của Luật nhà ở.
b) Bên thuê không thanh toán tiền nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở cho thuê mà không xin phép hay thông báo. Tuy nhiên người thuê nhà vẫn có thể trang trí nơi ở trong giới hạn cho phép.
đ) Bên thuê cho mượn, chuyển đổi hoặc tự ý cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không được bên cho thuê đồng ý.
e) Bên thuê làm mất vệ sinh, mất trật tự làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh dù đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa dù nhà ở hư hỏng nặng và đã được bên cho thuê thông báo;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Và nếu gây thiệt hại do vi phạm quy định tại khoản này phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Giải quyết tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo điều 328, luật Dân sự 2015, thì đặt cọc là việc bên thuê giao cho bên cho thuê một tài sản hay khoản tiền đặt cọc khác nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng trong một khoản thời gian nhất định.

Theo đó, nếu hợp đồng thuê nhà hết hạn và người thuê không có nhu cầu tiếp tục gia hạn, thì sẽ nhận lại khoản tiền cọc này hoặc được cấn trừ.

Trường hợp người thuê nhà chấm dứt hợp đồng trước hạn mà nguyên nhân xuất phát từ các nội dung ở điều 132 Luật nhà ở nêu trên và đã thông báo trước 30 ngày theo quy định. Thì bên thuê được phép nhận lại tiền cọc của mình từ bên cho thuê.

Còn nếu hai bên đã ký hợp đồng thuê nhà dài hạn nhiều năm, vì lý do nào đó chấm dứt hợp đồng trước hạn thì xem như đã vi phạm hợp đồng. Lúc này nếu bên đơn phương chấm dứt hợp đồng là người thuê nhà thì sẽ bị mất cọc. Nếu là người cho thuê nhà thì phải hoàn trả cọc và đền bù thêm cho người thuê một khoản tiền tương đương tiền cọc. Vấn đề này cũng có thể thay đổi tùy thuộc vào thỏa thuận thuê nhà của hai bên ngay từ đầu.

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (trừ trường hợp hai bên có các thỏa thuận khác).
2. Nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Và trường hợp này người đang thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
3. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)
4. Khi thời hạn thuê nhà ở vẫn còn mà bên thuê nhà ở chết thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng (trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác).

Luật thuê nhà cơ bản về giá điện nước

1. Quy định về tiền điện

Chi phí điện tại các nhà trọ cho thuê trước đây thường cố định và dựa trên các điều khoản của hợp đồng giữa người thuê và chủ nhà. Ngoài ra, giá điện thường đắt hơn giá quy định tối thiểu của nhà nước. Nhiều khi chủ nhà đã tăng chi phí, điều này gây ảnh hưởng không tốt đến người lao động thuê nhà.

Do đó, các quy định cụ thể sau đây đã được ban hành theo Quyết định 4495 / QĐ-BCT và Thông tư 25/2018 / TT-BCT nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê:

Với việc đăng ký tạm trú, giá điện cho người thuê hoặc thuê nhà lâu hơn một năm sẽ được chia thành sáu bậc: 1.549VND/kwh(từ 0-50kwh), 1.600 VND/kwh/kwh(từ 51-100kwh), 1.858 VND/kwh(từ 101-200kwh), 2.340 VND/kwh (từ 201-300kwh), 2.615 VND/ kwh (từ 301-400 (từ 401kwh trở lên).

Giá bán lẻ điện bình quân áp dụng bậc 3 đối với cá nhân thuê nhà ở dưới 01 năm hoặc chưa ghi số người sử dụng: 1.858 đồng/ kwh (chưa bao gồm VAT).

Do đó, bạn sử dụng thông tin này để ước tính nhu cầu điện của gia đình khi thuê nhà. Chủ nhà có thể bị phạt đến 10.000.000 VNĐ nếu họ tăng giá mà không có lý do chính đáng hoặc tính phí cao hơn mức quy định.

2. Những quy định về tiền nước

Phương pháp được sử dụng để xác định hóa đơn tiền nước sẽ khác nhau tùy theo địa phương. Quy định về giá nước tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như sau:

Tại TPHCM có thể tính tiền nước bằng cách sau đây:

Theo Quyết định 103/2009 / QĐ-UBND, giá nước sạch sinh hoạt đối với người thuê nhà có thời hạn từ 12 tháng trở lên như sau:

• Nếu mỗi tháng sử dụng không quá 4 m3 thì giá mỗi m3 là 5.300 VNĐ
• Nếu mỗi tháng mỗi người sử dụng tiêu thụ từ 4 đến 6m3 thì giá mỗi m3 là 10.200 VNĐ
• 1.111.400 VNĐ một m3 (nếu mỗi người sử dụng tiêu thụ trên 6m3/ tháng)

Tại Hà Nội có thể tính tiền nước bằng cách sau đây:

Quyết định 38/2013 / QĐ-UBND yêu cầu người thuê nhà tại Hà Nội với thời hạn thuê từ 12 tháng trở lên phải trả tiền nước (cứ 4 người được tính là một hộ).

• 5.973 VNĐ/ m3 (với 10m3 đầu tiên)
• 7.052 VNĐ/ m3 (Từ trên 10m3 đến 20m3)
• 8.669 VNĐ/ m3 (Từ trên 20m3 đến 30m3)
• 15.929 VNĐ/ m3 (Trên 30m3)

Bài viết trên đây đã đưa ra cho bạn những thông tin về những luật thuê nhà cơ bản mà bạn nên nắm rõ. Hy vọng rằng những thông tin trên của Top10tphcm có thể giúp bạn đảm bảo và bảo vệ được quyền lợi của chính bản thân mình khi đi thuê nhà.